국토교통부 6.17 대책 이후, 전세대출을 받고 있는 분들이 많이 혼란스러워 하는 듯 합니다. 무주택자이면서 전세대출을 받고 있다면 해당 대책에 전혀 거리낌이 없을테지만, 1주택자 이상일 경우 잘 판단해야 하는데요. 최대한 쉽게 설명하고자 하였으니 도움이 되었으면 합니다.

▶ 617대책 전세대출 규제내용 및 예외조치

617대책은 앞으로 투기‧투기과열지구에서 실거주를 하지 않을 아파트를 전세대출을 활용해 구입하는 행위를 제한하기 위한 것입니다. 규제시행일(7월 중순으로 예정되어 있는데 확정시 발표한다고 합니다) 이후에 투기지역‧투기과열지구의 3억원 초과 아파트(이하 ‘규제대상 아파트’)를 구입하고 이후 전세대출을 받으려 할 경우 전세대출을 제한합니다. 

단, 아래의 경우, 예외 조치 가능한 사항입니다.

처음 12.16대책 당시를 떠올리면 수월할 듯 합니다. 직장이동·자녀교육 등 실수요로 전세대출을 받고자 할 경우 예외 조항을 두었죠.

➊직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양‧치료, 학교폭력 피해 등 실수요로 ➋구입아파트 소재 특별시‧광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우로 ➌구입아파트‧전세주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출을 허용 (➊~➌ 모두 충족 필요)

단, 전세대출을 신청하여 이용 중인 자가 규제대상 아파트를 구입한 경우 전세대출 즉시 회수
 
※ 예외 (6.17대책 발표시 추가예외로 기발표)
  : 구입 아파트의 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우 회수규제 적용 유예

갭투자로 사 놓은 아파트에 전세입자가 살고 있는 경우, 우리가 이 바뀐 규제로 인해 들어가서 살아야 하니, "어서 나와라!" 라고 하면 또 다른 선의의 전세입자가 피해를 보겠죠. 그래서 유예 가능하도록 했습니다.

금번 6.17 대책의 전세대출 규제가 전면 적용되는 대상은 규제대상 아파트 구매 행위, 전세대출 신청 행위를 통해 전세자금대출을 빌리는 사람의 두가지 적극적인 행위가 모두 규제시행일 이후 일어나는 경우입니다.

 ① 집을 살 때 3억원 이하였지만 향후 가격상승으로 3억원 초과시 전세대출 연장 불가 

    → '3억원 초과 아파트를 구입'한 것이 아니므로 규제대상 아닙니다.

 ② 규제대상 아파트를 상속받는 경우 전세대출연장 불가 

    → 규제대상 아파트를 '구입'한 것이 아니므로 규제대상 아닙니다. 

 ③ 규제시행일 전에 이미 규제대상 아파트를 구입*한 경우

      * 규제시행일 前 분양권‧입주권 및 아파트 구입계약 체결 포함(가계약 제외)

    → 규제시행일 이후 구입행위부터 제한하므로 규제대상 아닙니다.

 ④ 규제시행일 전에 이미 전세대출을 이용 중인 자*가 규제시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우

      * 규제시행일 전 전세계약을 체결한 경우 포함입니다. 

    → 전세대출 회수대상이 아니지만, 현재 전세대출의 만기연장은 제한* 됩니다.

      * 만기 후에는 구매한 아파트에 실거주하라는 의미입니다.

 ⑤ 규제시행일 이후 전세대출 신청하여 이용 중인 자가 이용 중 규제대상 아파트 분양권‧입주권 구입시 전세대출 즉시 회수 여부  

    → 금번 회수규제 적용 시 '구입시점'은 아파트 소유권 취득시점(등기 이전완료일)을 의미하며 대출이 즉시 회수되지 않습니다.

   ※ 당해 전세대출 만기까지도 등기 등 소유권 취득이 일어나지 않은 경우에는 만기 연장도 가능. 다만, 등기 시점에서는 전세대출이 회수되므로 전세대출 상환 후 구입아파트에 실입주가 필요합니다.
 
 ⑥ 빌라‧다세대 주택 등 아파트 외 주택 구입시 규제적용 여부 

    → 갭투자 우려가 높은 아파트를 대상으로 하므로 규제대상 아닙니다.

갑작스런 정책으로 당황스러울 수 있지만 특이한 경우가 아니라면 617 대책 전 한 계약에 대해서는 인정하는 분위기 입니다. 참고하세요.

▶ 입주자모집공고 시점에 따라 전매제한 기간 적용이 달라요

투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정된 지역은 6.19일부터 즉시 강화된 전매제한 규정이 적용됩니다. 금번 신규 지정된 투기과열지구 및 조정대상지역에서 6.19일 이후 입주자모집공고 승인 신청을 한 단지는 소유권이전등기시까지 분양권 전매 불가

    * 단, 분양가 상한제 적용 주택의 경우 별도의 전매제한 기간 적용

전매를 목적으로 분양권을 보시는 분들은 6.19 이전 입주자모집공고 승인 신청이 완료되었는지 여부를 중점적으로 보셔야 겠네요. 

6.19일 이전 입주자모집공고 승인 신청을 완료한 단지의 경우,

투기과열지구는 종전의 전매제한 기간 종료 시 1회에 한해 전매가 가능하며, 해당 분양권의 매수자는 소유권이전등기시까지 전매 불가 입니다. 조정대상지역은 종전의 전매제한 기간 종료 시 전매 가능하며, 해당 분양권의 매수자도 전매제한을 적용받지 않습니다. 

▶ 투기·투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출보증이용 제한 대상은?  

규제 시행일 이후 매입한 아파트가,

주택가격이 KB시세 등을 기준으로 “시세 3억원을 초과”하고,  < 투기·투기과열지구 > 에 속해있는 경우라면 규제대상에 포함 됩니다. 

분양가는 3억 이하이나, KB 시세가 3억을 초과하게 되면 규제 대상에 들어갈 수 있겠네요. 규제 시행일 이전 3억 이하에 매입한 아파트가 뒤늦게 시세가 3억을 넘었다면 그에 따른 걱정은 하지 않아도 되겠구요. 조정지역은 해당 사항 없습니다.

▶ 투기‧투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출보증이용제한 강화 시행일은?  

- 보증기관의 내규개정 및 은행 전산개발 등을 거쳐 조속한 시일 내에 시행할 예정이라고 합니다.

 ※ 기존 전세규제시에는 발표부터 시행까지 1개월여의 기간 소요되었다는 점에서 이번에도 1개월 정도 소요될 수 있겠네요. 

- 시행일 이후 대출 신청분부터 적용하며, 

시행일 前 전세계약을 이미 체결한 경우 종전 규정 적용합니다. 

 ※ 단, 전세계약 존부, 계약금 납입사실 등은 차주가 입증 필요하네요. 입증 자료를 잘 챙겨야겠어요. 


▶ 전세대출 제한 규제 적용의 예외조치는 없는지?

- 12.16 대책시 인정된 불가피한 실수요 등에 대해서는 동일한 범위내에서 인정될 계획

 ※ (참고) 12.16 등의 주요 실수요 예외 요건

① 직장이동‧자녀교육‧부모봉양 등 실수요로 ➁ 시‧군간 이동할 경우(서울시‧광역시 내 이동은 불인정) ➂ 전셋집과 구입주택 모두에서 전세 실거주시 대출보증 허용

또한 회수규제의 경우에는 투기‧투기과열지역의 대부분의 아파트가 3억원 이상인 점을 감안하여, 정상적인 주거사다리 이용(전세→자가)을 저해하지 않도록 일부 추가적인 예외도 인정할 계획이라고 합니다.

 ※ (예) 매입한 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아있는 경우 해당 기간까지만 회수규제 유예 인정 등

▶ 규제 위반으로 대출회수 조치가 이뤄진 '전세자금대출 빌린 사람'에 대한 불이익 조치는? 


금번 규제 위반으로 대출회수 조치(기한이익 상실)가 이루어진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고, 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익이 부과 됩니다. 

① 기한이익 상실시점부터 연체차주로 등록(신용등급 불이익, 대출한도 감소 등)→ ② 연체 3개월 등 경과시 채무불이행자 등록 등(금융권 대출 이용 불가 등)

또한, 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한 됩니다. 덜덜덜. 살벌하네요.

금번 규제지역으로 신규 지정되는 지역의 경우, 대출 신청을 6월 18일까지 완료한 경우라면 규제 지역 신규 지정 이전의 규제가 적용되나 6월 19일 이후 대출 신청을 완료 했다면 아쉽게도 종전 규제를 적용받지 못하네요.

하루 차이로 희비가 엇갈릴 수 있겠네요.

금번에 새로 투기과열지구로 지정된 지역의 15억 초과 아파트 담보대출은 규제지역 지정 효력발생일(6.19일)부터 주택구입목적 주택담보대출과 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 금지됩니다. (12.16대책 사항) 다만, 임차인 보호를 위해 6월 18일까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 허용한다고 하네요. 

갑작스러운 부동산 대책으로 임차보증금 반환 목적 주택담보대출로 임차인에게 돈을 돌려주는 분들도 많을 듯 하네요.

제가 기억하기 위해 정부가 내놓은 617 부동산대책 중 < 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화 > 에 대한 부분을 정리합니다. 가장 이슈가 되는 부분이죠. 

제일 먼저 알아야 할 것. 정부가 제한하는 규제지역이란?

▶ 부동산 규제 지역

우선 부동산은 정부가 주택시장 과열 요인을 차단하기 위한 규제지역이 있고, 비규제지역이 있습니다. 다시 규제지역으로는 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나뉘어 집니다. 6월 18일에 공고하였고, 공고 후 5일이 지난 6월 23일자, 오늘 자로 토지거래허가구역이 추가 지정되었습니다.

▶ 규제지역내 주택담보대출 취급 시 전입·처분 요건 강화

< 무주택자 >

기존에는 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 1년내 전입 의무를 부과(조정지역은 2년내 전입 의무 부과)하였으나 이제는 투기지역인지, 투기과열지구인지, 조정지역인지 고민하지 않아도 됩니다. 획일화 하여 전 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 주택가격과 무관하게 6개월 내 전입해야 합니다.

- 全규제지역* 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무 부과

- 적용시기는 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분**부터 적용 

   * 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행
  ** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

< 1주택자 >

기존에는 투기지역·투기과열지구내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과(조정대상지역은 2년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과) 하였으나, 이 또한 어떤 규제를 받고 있는 지역인지 고민하지 않아도 됩니다.

전 규제지역으로 획일화 해 무조건 6개월 내 기존 주택을 처분하여 전입해야 합니다. 

- 全규제지역내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

- 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청분**부터 적용

   * 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행
  ** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

▶ 보금자리론 대출 대상 실거주 요건 부과

일정 소득 이하라면 보금자리론 대출만큼 금리 혜택을 누릴 수 있는 대출이 없죠. (디딤돌대출이 더 조건이 좋긴 하나 대출 한도가 보금자리론 보다 더 적고, 맞벌이 부부의 경우, 충족시키기 힘든 낮은 소득이 전제가 됩니다) 기존 보금자리론 이용 차주에게 전입 의무는 부과되지 않고 있었는데요. 이번 617 대책으로 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과합니다. 또한 해당 의무 위반 시 대출금은 회수 됩니다.

무주택자로 보금자리론을 이용해 규제지역 내 이사를 계획하고 있다면, 6개월이 아니라 3개월 내 전입을 해야 하니 기존 전세계약이 빠지는 시점과 입주 시점을 잘 계산하셔야 될 듯 합니다.

주택금융공사 내규 개정 시행일(’20.7.1) 이후 보금자리론 신청 분부터 적용 됩니다. 

▶ 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화

시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한(2주택 이상 다주택자에 대해서도 제한)하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출 즉시 회수하도록 되어 있었습니다.

이번 617 대책으로 가장 이슈가 되는 사항이죠.

- 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가

- 전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수*

   * 구입주택의 기존 임대차 계약 미완료 등 불의의 피해가 발생될 수 있는 경우에만 회수규제 적용 유예

적용시기는 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우부터 적용합니다.

규제시행 전 전세대출을 빌렸다면 규제시행 후 투기·투기과열지구내 3억원 초과 아파트를 신규 구입 시 대출 연장이 제한 됩니다. (기존 전세대출 만기까지만 인정)

이쯤되면 궁금해 집니다. 수도권 내 3억원 이하의 아파트가 어디에 있을까요? 다른 의미로 1주택자이거나 무주택자인 분들은 투기지역, 투기과열지구가 아닌 조정지역이거나 규제지역이 아닌 곳이면서 3억 이하의 아파트에 갭투자가 가능하겠네요. 

그게 아니라면 전세대출이 모두 회수되니 이런 부분을 고려하여 계획을 세워야 할 듯 합니다. 평생 전세 살래! 가 아니라면 말이죠. 제일 좋은 건 대출 걱정 없이 갭투자 하고 대출 걱정 없이 전세대출을 모두 상환하는 거겠죠?

▶ 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 축소

기존 전세대출 보증한도가 보증기관별로 차이가 있어 1주택자의 갭 투자 용도로 활용되고 있었으나, 이 또한 보증한도를 일괄적으로 조정했습니다. 

(참고) 보증기관별 전세대출보증 취급 현황

주택도시보증공사(HUG) 내규 개정 시행일 이후 전세대출 신규 신청분부터는 1주택자 대상 전세대출보증 한도를 2억원으로 인하 합니다.

두 아이를 키우며 지금 살고 있는 집이 좁게 느껴져 분양권을 미리 구매해 두었습니다. 그리고 이번에 처음으로 신축 아파트로 입주하게 되는거라 설렘이 가득한데요. 결혼을 하며 신축 입주할 때 구매하려고 가전 구매도 최대한 뒤로 미루고 있었던 터라 이번에 입주하며 에어컨, 건조기, 세탁기를 새로 구매한다는 생각에 상당히 들떠 있는 상태입니다.

다만, 새로운 가전을 구매해서 좋기도 하지만, 출혈도 상당히 크다는 단점이 ㅠ_ㅠ 그러다 알게 된 좋은 사업을 확인했네요.
 
[ 으뜸효율 가전제품 구매비용 환급사업 ]

나만 몰랐던건가- 다들 잘 알고 계신가-

'환급' 이라는 단어에 눈이 번쩍! 이 사업의 대상자로 조건만 맞으면 환급 받을 수 있다는거니까요!

보통 이런 혜택을 주는 사업 대상자는 장애인이거나 기초생활수급자, 차상위계층 등으로 제한되는데요. 이번 환급 대상을 보니 [ 한전의 전기요금 복지할인 가구 ] 라고 명시되어 있더라고요. 어?!

[ 전기요금 복지할인 대상 ]
장애인(1～3급), 국가/5.18유공자(1～3급 상이자), 독립유공자와 유족, 기초생활수급자, 차상위계층,
3자녀 이상, 대가족(5인 가족), 출산(3년 미만)가구, 사회복지시설, 생명유지 장치사용 가구

※ 복지할인 대상 문의 한전콜센터 (☎ 123)

출산(3년 미만) 가구!
여기서 해당이 되네요.

둘째를 출산한 지 3년 미만이니 말이죠. 

으뜸효율 가전제품 구매비용 환급사업이란?

한전의 전기요금 복지할인 가구를 대상으로, 한시적으로환급대상 가전제품을 구입할 경우 확인절차를 거쳐 구매금액의 10%(가구당 20만원 한도)를 환급해 주는 사업입니다.

○ 사업기간은?

구매 : 8월23일 ~ 10월31일
신청 : 8월23일 ~ 11월15일

※ 재원 소진 시 조기 마감

중요합니다. 재원 소진 시 조기 마감이기 때문에 대상자라면 사업기간 내 구매를 서두르는게 좋겠죠?

자세한 사항은 [ 으뜸효율 가전제품 구매비용 환급사업 ] 홈페이지에서 확인해 보세요!

https://rebate.energy.or.kr/

이 포스팅은 저도 가전 구매 전, 기억하기 위해서 포스팅합니다. 

필요서류

1. '할인대상자' 본인이 구매하여 환급 신청할 경우 > 전기요금 복지할인 대상 확인증 '할인대상자'의 가구원(주민등록 동일세대)이 구매하여 환급 신청할 경우 > 전기요금 복지할인 대상 확인증 + 주민등록등본(가구원 확인)

○ 사업기간은? 구매 : 8월23일 ~ 10월31일 신청 : 8월23일 ~ 11월15일 ※ 재원 소진 시 조기 마감 ○ 어디서 구매/신청? 구매는 온·오프라인 어디서나 가능, 단. 반드시 에너지소비효율등급 라벨이 있어야 함. 환급신청은 https://rebate.energy.or.kr에서만 가능 ○ 환급 가능 제품은? 아래 10개 품목 에너지소비효율등급 제품 반드시 에너지소비효율등급 라벨사진의 '등급'과 '적용기준 시행일' 확인 순번품목등급기준시행일 1 냉장고 1 '18.4.1 2 김치냉장고 1 '17.7.1 3 에어컨 벽걸이 1 '18.10.1 그 외 1~3 4 세탁기 일 반 1~2 '18.7.1 드 럼 1 5 냉온수기 저장식 1 '18.1.1 직수식 6 전기밥솥 1 '18.4.1 7 진공 청소기 (유선) 1~3 '19.1.1 8 공기청정기 1 '18.1.1 9 TV 1 '17.1.1 10 제습기 1 '16.10.1 에너지소비효율등급 라벨 예시 품목별 해당 모델은 환급사이트에서 확인 가능 (https://rebate.energy.or.kr) 한국에너지공단 에너지소비효율등급 신고 기준(품목, 모델명 등) ○ 신청 방법은? 온라인 환급시스템(https://rebate.energy.or.kr)에 접속해서 다음 4단계의 절차로 신청 신청 방법 자세히 보기 (본인신청/대리신청) 1. 휴대폰 인증 2. 개인정보 / 민감정보 수집이용 동의 3. 성명, 주소 등 필요 정보 입력 4. 전기요금 복지할인 대상 확인증 업로드 ※ 전기요금 복지할인 대상 확인증 발급 등 문의는 한전콜센터 (☎ 123) 1. 구매정보 입력 - 구매처, 품목, 모델명(라벨 모델명), 구매일자, 구매금액 ※ 에너지소비효율등급 라벨의 모델명 기입 2. 거래내역서, 영수증, 에너지소비효율 등급 라벨사진 업로드 ※ 거래증빙서류의 모델명은 에너지소비효율등급 라벨의 모델명과 동일 ※ 거래증빙서류의 구매자는 ‘전기요금 복지할인 대상 확인증’의 ‘할인대상자’ 또는 가구원(주민등록 동일세대) 1. 제조번호 입력 - 'S/N' 제외하고 기입 - 숫자'0', 'Ø'과 알파벳'O' 구분하여 기입 2. 제조번호가 포함된 명판사진 업로드 ※ 명판사진에 제조번호가 없을 경우, 제조번호 사진을 업로드 1. 본인명의 계좌번호를 입력 후, ※ 구매자(환급신청자)와 예금주는 동일해야 함 2. 계좌 유효성을 확인합니다.  끝.