617대책 전세대출 규제 및 예외 - 3억 이하 아파트를 샀는데 이후에 오르면?

국토교통부 6.17 대책 이후, 전세대출을 받고 있는 분들이 많이 혼란스러워 하는 듯 합니다. 무주택자이면서 전세대출을 받고 있다면 해당 대책에 전혀 거리낌이 없을테지만, 1주택자 이상일 경우 잘 판단해야 하는데요. 최대한 쉽게 설명하고자 하였으니 도움이 되었으면 합니다.

▶ 617대책 전세대출 규제내용 및 예외조치

 


617대책은 앞으로 투기‧투기과열지구에서 실거주를 하지 않을 아파트를 전세대출을 활용해 구입하는 행위를 제한하기 위한 것입니다. 규제시행일(7월 중순으로 예정되어 있는데 확정시 발표한다고 합니다) 이후에 투기지역‧투기과열지구의 3억원 초과 아파트(이하 ‘규제대상 아파트’)를 구입하고 이후 전세대출을 받으려 할 경우 전세대출을 제한합니다. 

단, 아래의 경우, 예외 조치 가능한 사항입니다.

직장이 서울로 이동해서 서울로 가야 하는데?

처음 12.16대책 당시를 떠올리면 수월할 듯 합니다. 직장이동·자녀교육 등 실수요로 전세대출을 받고자 할 경우 예외 조항을 두었죠.

➊직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양‧치료, 학교폭력 피해 등 실수요로 ➋구입아파트 소재 특별시‧광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우로 ➌구입아파트‧전세주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출을 허용 (➊~➌ 모두 충족 필요)

단, 전세대출을 신청하여 이용 중인 자가 규제대상 아파트를 구입한 경우 전세대출 즉시 회수
 
※ 예외 (6.17대책 발표시 추가예외로 기발표)
  : 구입 아파트의 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우 회수규제 적용 유예

갭투자로 사 놓은 아파트에 전세입자가 살고 있는 경우, 우리가 이 바뀐 규제로 인해 들어가서 살아야 하니, "어서 나와라!" 라고 하면 또 다른 선의의 전세입자가 피해를 보겠죠. 그래서 유예 가능하도록 했습니다.

나 이제 집에서 쫓겨 나는거야? 노노~
▶ 617 전세대출 규제 


금번 6.17 대책의 전세대출 규제가 전면 적용되는 대상은 규제대상 아파트 구매 행위, 전세대출 신청 행위를 통해 전세자금대출을 빌리는 사람의 두가지 적극적인 행위가 모두 규제시행일 이후 일어나는 경우입니다.

 ① 집을 살 때 3억원 이하였지만 향후 가격상승으로 3억원 초과시 전세대출 연장 불가 

    → '3억원 초과 아파트를 구입'한 것이 아니므로 규제대상 아닙니다.

 ② 규제대상 아파트를 상속받는 경우 전세대출연장 불가 

    → 규제대상 아파트를 '구입'한 것이 아니므로 규제대상 아닙니다. 

 ③ 규제시행일 전에 이미 규제대상 아파트를 구입*한 경우

      * 규제시행일 前 분양권‧입주권 및 아파트 구입계약 체결 포함(가계약 제외)

    → 규제시행일 이후 구입행위부터 제한하므로 규제대상 아닙니다.

 ④ 규제시행일 전에 이미 전세대출을 이용 중인 자*가 규제시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우

      * 규제시행일 전 전세계약을 체결한 경우 포함입니다. 

    → 전세대출 회수대상이 아니지만, 현재 전세대출의 만기연장은 제한* 됩니다.

      * 만기 후에는 구매한 아파트에 실거주하라는 의미입니다.

 ⑤ 규제시행일 이후 전세대출 신청하여 이용 중인 자가 이용 중 규제대상 아파트 분양권‧입주권 구입시 전세대출 즉시 회수 여부  

    → 금번 회수규제 적용 시 '구입시점'은 아파트 소유권 취득시점(등기 이전완료일)을 의미하며 대출이 즉시 회수되지 않습니다.

   ※ 당해 전세대출 만기까지도 등기 등 소유권 취득이 일어나지 않은 경우에는 만기 연장도 가능. 다만, 등기 시점에서는 전세대출이 회수되므로 전세대출 상환 후 구입아파트에 실입주가 필요합니다.
 
 ⑥ 빌라‧다세대 주택 등 아파트 외 주택 구입시 규제적용 여부 

    → 갭투자 우려가 높은 아파트를 대상으로 하므로 규제대상 아닙니다.

아파트만 영향을 받으며, 빌라, 주택은 영향이 없습니다

갑작스런 정책으로 당황스러울 수 있지만 특이한 경우가 아니라면 617 대책 전 한 계약에 대해서는 인정하는 분위기 입니다. 참고하세요.