617 부동산대책 대출 규제 강화, 자세히 살펴보기

제가 기억하기 위해 정부가 내놓은 617 부동산대책 중 < 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화 > 에 대한 부분을 정리합니다. 가장 이슈가 되는 부분이죠. 

제일 먼저 알아야 할 것. 정부가 제한하는 규제지역이란?

617 부동산 대책 부동산 규제지역이 뭘까

▶ 부동산 규제 지역

 

우선 부동산은 정부가 주택시장 과열 요인을 차단하기 위한 규제지역이 있고, 비규제지역이 있습니다. 다시 규제지역으로는 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나뉘어 집니다. 6월 18일에 공고하였고, 공고 후 5일이 지난 6월 23일자, 오늘 자로 토지거래허가구역이 추가 지정되었습니다.

 

▶ 규제지역내 주택담보대출 취급 시 전입·처분 요건 강화

 

< 무주택자 >

기존에는 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 1년내 전입 의무를 부과(조정지역은 2년내 전입 의무 부과)하였으나 이제는 투기지역인지, 투기과열지구인지, 조정지역인지 고민하지 않아도 됩니다. 획일화 하여 전 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 주택가격과 무관하게 6개월 내 전입해야 합니다.

- 全규제지역* 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무 부과

- 적용시기는 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분**부터 적용 

   * 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행
  ** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

< 1주택자 >

기존에는 투기지역·투기과열지구내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과(조정대상지역은 2년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과) 하였으나, 이 또한 어떤 규제를 받고 있는 지역인지 고민하지 않아도 됩니다.

전 규제지역으로 획일화 해 무조건 6개월 내 기존 주택을 처분하여 전입해야 합니다. 

- 全규제지역내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

- 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청분**부터 적용

   * 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행
  ** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

내 집 마련을 위한 실거주 보금자리론 대출

 

▶ 보금자리론 대출 대상 실거주 요건 부과


일정 소득 이하라면 보금자리론 대출만큼 금리 혜택을 누릴 수 있는 대출이 없죠. (디딤돌대출이 더 조건이 좋긴 하나 대출 한도가 보금자리론 보다 더 적고, 맞벌이 부부의 경우, 충족시키기 힘든 낮은 소득이 전제가 됩니다) 기존 보금자리론 이용 차주에게 전입 의무는 부과되지 않고 있었는데요. 이번 617 대책으로 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과합니다. 또한 해당 의무 위반 시 대출금은 회수 됩니다.

무주택자로 보금자리론을 이용해 규제지역 내 이사를 계획하고 있다면, 6개월이 아니라 3개월 내 전입을 해야 하니 기존 전세계약이 빠지는 시점과 입주 시점을 잘 계산하셔야 될 듯 합니다.

주택금융공사 내규 개정 시행일(’20.7.1) 이후 보금자리론 신청 분부터 적용 됩니다. 

▶ 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화

 

시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한(2주택 이상 다주택자에 대해서도 제한)하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출 즉시 회수하도록 되어 있었습니다.

이번 617 대책으로 가장 이슈가 되는 사항이죠.

- 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가

- 전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수*

   * 구입주택의 기존 임대차 계약 미완료 등 불의의 피해가 발생될 수 있는 경우에만 회수규제 적용 유예

적용시기는 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우부터 적용합니다.

규제시행 전 전세대출을 빌렸다면 규제시행 후 투기·투기과열지구내 3억원 초과 아파트를 신규 구입 시 대출 연장이 제한 됩니다. (기존 전세대출 만기까지만 인정)

이쯤되면 궁금해 집니다. 수도권 내 3억원 이하의 아파트가 어디에 있을까요? 다른 의미로 1주택자이거나 무주택자인 분들은 투기지역, 투기과열지구가 아닌 조정지역이거나 규제지역이 아닌 곳이면서 3억 이하의 아파트에 갭투자가 가능하겠네요. 

그게 아니라면 전세대출이 모두 회수되니 이런 부분을 고려하여 계획을 세워야 할 듯 합니다. 평생 전세 살래! 가 아니라면 말이죠. 제일 좋은 건 대출 걱정 없이 갭투자 하고 대출 걱정 없이 전세대출을 모두 상환하는 거겠죠?

▶ 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 축소


기존 전세대출 보증한도가 보증기관별로 차이가 있어 1주택자의 갭 투자 용도로 활용되고 있었으나, 이 또한 보증한도를 일괄적으로 조정했습니다. 

(참고) 보증기관별 전세대출보증 취급 현황

보증기관별 전세대출보증 취급현황


주택도시보증공사(HUG) 내규 개정 시행일 이후 전세대출 신규 신청분부터는 1주택자 대상 전세대출보증 한도를 2억원으로 인하 합니다.